[성북구 한 책 플랜 비-문학] ① 『둔촌주공아파트, 대단지의 생애』 함께 읽기

아, 대한주택공사와 한국토지공사가 통합하기 전부터 균열이 있었던 것으로 보여요. 이쪽 전문가 가운데 한 분인 김대중 박사님께 개인적으로 여쭤보니 '시대적 소임을 다한 기관이 단지 생존을 위해서 조직과 인력을 확대하는 과정에서 생기는 문제'라는 관점을 보여주시네요.

대한주택공사가 더 궁금하시다면, 박철수 교수님께서 10여 년 넘게 집필하시고 마티에서 출간한 [한국주택 유전자](전 2권)를 읽어보세요. 마티 책이어서가 아니라, 아마 한동안은 한국 주거사를 이 정도로 방대하게 다루는 책은 나오기 어려울 거라고 생각합니다.

아, 좋은 책이라고 소문난 이 노작도 마티에서 나왔었군요. 이참에 찬찬히 살펴보겠습니다. 감사합니다.

1. 둔촌주공 재건축 조합과 시공단의 갈등이 극심했습니다. 그 이유가 무엇이었다고 생각하세요? : 재건축사업이 워낙 걸린 돈이 크고, 조합원들은 전문성이 부족하고, 시공사를 비롯해 재건축 판의 ‘꾼’들이 널려 있다 보니 내분이나 소송 없이 사업이 추진되는 게 오히려 이례적인 일이 되어버렸습니다. 조합 흔들기도 방법 중 하나라서 ‘조합이 있는 곳에 반드시 비대위가 있다’는 말까지 나올 지경이죠. 단군 이래 최대 규모 재건축인 둔촌주공에서 커다란 갈등이 나오는 것은 어찌 보면 운명이었던 거 같기도 합니다. 그런데 여기까지는 일반론이고, 책을 읽으면서는 희미하게 어느 한 세력이 너무했던 거 아닌가 하는 생각이 들었네요. 관련 검색을 해보니까 ‘상왕’이니 뭐니 별별 얘기들이 다 나오는군요. 인터넷 검색 몇 분으로 파악할 수 있는 내용은 아닌 거 같아서 그냥 더 찾기를 포기해버렸습니다.

2. 둔촌주공아파트 재건축 사업에서 서울시와 중앙정부, 즉 공공 영역은 어떤 역할을 하고 있나요? 조합과 시공단 사이의 갈등을 조정하기에 충분했다고 생각하시나요? : 애초에 재건축이라는 게 민간사업이고, 집 주인들의 재산권 행사이니 공공영역이 개입할 여지도 제한적이라 하겠습니다. 공공영역이 할 수 있는 일, 해야 하는 일은 규제와 원칙을 일관성 있게, 또 예상 가능하게 지켜서 전체 주택시장에 신뢰를 주는 것이었다고 봅니다. 둔촌주공의 경우 사업 승인에서부터 이후 갈등 조정 개입까지 그런 신뢰를 전혀 주지 못했고요. 시정 철학이 다른 시장이 들어서는 등의 요인도 있었고, 공사가 중단될 경우 집값 상승이나 건설업계에 미치는 영향이 너무 크다는 점 등도 이해합니다. 뭐, 그래서 서울시나 중앙 정부가 둔촌주공재건축조합과 시공단 사이의 갈등을 충분히 잘 조정했는지는 잘 모르겠습니다... 조합과 시공단 사이의 갈등을 공공영역이 조정해줘야 하는 건지도 확신이 안 서고요. 저는 여기서 다른 생각을 해보는데요, 최근의 대규모 전세사기 사건들, 이른바 ‘빌라왕’ 사태입니다. 민간사업 문제임에도 불구하고 둔촌주공재건축조합과 시공단이 입게 될 피해 앞에서 국토교통부, 서울시, 강동구는 상당히 적극적으로 나선 걸로 제 눈에는 보였습니다. 중도금대출 보증 분양가 상한 기준을 폐지한 것이 대표적이고요. 그렇다면 전세사기 피해자들을 구제하는 문제에 대해서는 공공이 얼마나 개입해야 할까, ‘사적 계약이라 공공이 개입할 여지가 별로 없다’는 논리는 전세사기 피해자들의 고통 앞에서 얼마나 유효한가 등을 자문하게 됩니다. 너무 냉소적이고 문제를 지나치게 단순화한 표현이기는 합니다만, 서울 아파트 보유자와 건설사의 피해를 막기 위해 정부가 중재에 나서고 원칙도 변경할 수 있다면, 빌라 전세 입주자들의 피해를 막기 위해서도 그럴 수 있는 것 아닐까요?

3. 둔촌주공아파크의 생애는 다른 아파트 단지들이 반복하게 될 모습이기도 합니다. 둔촌주공의 생애에서, 다음 세대의 아파트 건설-거주-재건축에 반영되었으면 하는 점 한 가지를 꼽아주세요. : 여러 가지 생각이 들어서 잘 정리를 못하겠네요. 거버넌스에 대한 부분은 특히 그러합니다. 작고 구체적인 희망으로는, 재건축 이전 단지에 잘 자란 나무들을 꼭 죽이지 않고 재건축 이후 단지에 이식하도록 조합에 책임을 지우는 법이 생겼으면 합니다. 크고 막연한 소망도 하나 있습니다. 목조 건물로 재건축을 하게 하면 어떨까 하는 것입니다. 목조 건물은 그 자체로 탄소저장고이고, 건설 과정에서도, 지은 다음에도 탄소 배출량이 무척 적다고 합니다. 요즘은 공법이 발달해서 목조로도 20층 규모까지 건물을 지을 수 있다고 하네요. 기술이 더 발전하기를 빌어 봅니다. 둔촌주공 같은 고밀도 아파트 단지에 당장 적용하기는 무리겠지만 5층 규모의 상업용 빌딩이나 공공건물은 가능하지 않을까 생각해봤습니다.

3부 2 공공영역의 조정 역할 저는 서울시와 정부가 충분히 했다고 생각합니다. 서울시는 시공사와 조합 사이의 갈등을 조정하기위해 (184) 분쟁 조정을 위한 정비사업 코디네이터 3인을 중재자로 파견하여 중재 시도를 하였고, 정비사업 코디네이터 활동보고서에 갈등의 중요 쟁점들이 밝혀졌지만, 이 보고서가 조합원들에게 공개되지 않는 등 문제는 오히려 조합 내부에 있었던 것으로 보입니다. 정부도 이른바 '둔촌주공일병구하기' 라 불리는 각종 대책을 쏟아냈는데, LTV 상향조정, 전매제한 완화, 실거주 의무폐지 등 규제완화와 조정에 전례없이는 혜택을 몰아주었다 고 생각합니다. 재건축 조합이야말로 철저히 이익집단으로서, 불리한 일에는 사유재산이라며 개입하지 말 것을 주장하다가, 일이 커지면 공공에 기대는 이기적인 모습을 보이는 게 안타깝게 느껴집니다.

3부 3 둔촌의 생애에서 다른 아파트에 반영했으면 하는점 최초 건설 시기에 근린주구 라는 개념을 지향한 점, 장소에 대한 좋은 감각과 경험을 쌓을수 있는 (69)섬세하게 설계된 아파트 단지의 공간 재건축 초기 설계에 서울시 공공건축가의 참여로 소형 세대의 채광, 환기등 거주성을 향상시키고자 한 점 조합원과 비조합원을 나누지 않은 거주자 전체의 입장을 고려한 설계, 놀이터와 공원등 편의시설과 수목식재 등 환경조성을 규제기준보다 높은 기준으로 충족시킨 점 등입니다.

제가 둔촌주공에 궁금증이 생기게 된 계기도 조합과 시공사의 갈등이 심해 공사가 중단 사태까지 가고 있다는 내용이 연일 뉴스와 언론 보도에 오르내리면서부터입니다. 책을 읽으면서 그 이면에 정말 한 두 가지가 아닌 이슈들이 있었다는 걸 알았네요. 정부가 둔촌주공을 위해 풀어준 각종 규제들을 생각하면 뻔한 표현이지만 '대마불사' 라는 생각이 들기도 했고요. 둔촌주공이 공동체를 이루고 목소리를 내는 모습이 나빠 보이지는 않았는데 그 목소리가 자신들의 자산증식에만 초점을 맞추고 있다는 사실이 못내 안타까웠어요. 한편 뭐 다른 사람들이라고 혹은 나라고 많이 다를까 싶은 회의감도 들었습니다.

어떤 미래를 만들 수 있을지 확신은 없지만 둔촌주공의 과거와 현재를 읽으며 '기록'의 중요성과 내가 경험한 것을 무조건 미화하거나 반대로 혐오하지 않고 직시할 수 있는 용기를 배웠습니다. 편집자님과 작가님 포함, 독서모임 함께 해 주신 분들 모두 감사합니다! 모임이 끝난 뒤에도 이 곳에 돌아와 올려주신 글들 다시 한 번 꼼꼼히 읽어볼게요.

3부 질문에 답해볼게요! 1. 둔촌주공 재건축 조합과 시공단의 갈등이 극심했습니다. 그 이유가 무엇이었다고 생각하세요? 작가님이 글을 객관적으로 잘 써주셔서인지… 양쪽 다 문제가 심각하다고 생각했습니다. 시공단의 문제회피, 재건축조합의 꼼꼼하지 못한 행동 등이 다 그렇죠. 책 끝부분에 재건축조합원이 다 그 지역 사람들인 것은 아니다란 말이 나왔는데 그렇다면 둔촌 조합도 그랬겠지요? 거기서 이에 대한 힌트를 얻은 것 같아요. 시공단도 재건축조합도 자신의 이익만을 최우선시했기 때문입니다. 정말 내가 들어가서 살 집이라고 생각했다면, 이게 나에게 중요한 프로젝트라는 인식이 제대로 박혀 있었다면 절대 이러지 않았을 것 같아요.

2. 둔촌주공아파트 재건축 사업에서 서울시와 중앙정부, 즉 공공 영역은 어떤 역할을 하고 있나요? 조합과 시공단 사이의 갈등을 조정하기에 충분했다고 생각하시나요? 서울시나 구청은 제 역할을 잘하고 있다고 느꼈습니다. 중재자를 보내기도 했고 괜찮은 해결방안을 제안해주기도 했잖아요. 편의도 많이 봐줬고요. 그런데 중앙정부는 잘 모르겠네요. 자주 부동산정책이 바뀌니 불난 데 부채질한 적도 많은 것 같아요. 그런데 그만큼 시공단과 재건축조합 등이 갈등을 너무 길게 끌고 왔던 지라… 애매합니다. 아무튼 공공영역이 여기서 더 개입해도 문제였을 것 같아요.

3. 둔촌주공아파크의 생애는 다른 아파트 단지들이 반복하게 될 모습이기도 합니다. 둔촌주공의 생애에서, 다음 세대의 아파트 건설-거주-재건축에 반영되었으면 하는 점 한 가지를 꼽아주세요. 이 책에서 석면 문제가 언급됐었는데요. 요즘 일명 순살아파트가 뜨거운 감자지요? 크게 안바라고 아파트 건설이나 재건축을 할 거라면 확실하게, 사람이 인간의 권리를 누리고 살 수 있는 튼튼한 집을 잘 지어주길 바랍니다… 그런 점에서 저는 아파트 연합이 많이 생겨나고 있다는 게 나쁘게 들리지 않더라고요.

1. 둔촌 조합장은 더 높은 분양가를 얻어내는 것만 골몰해서 분양 시기 늦추고, 사업비를 내는 시공단은 시간이 갈수록 각종 금융비용이 커져서 선분양을 요청하고, 시공사는 선정된 이후로 사업이 10년이 넘어 손해를 봤다고 건설비를 과다하게 부풀려 산출하고 그에 따른 불성실한 답변에 조합원들은 공분하여 소송을 내고, 시공단은 타워크레인 철수를 재개하겠다고 엄포하고, 결국 183일 만에 다시 재착공식…. 둔촌 조합과 시공단이 서로의 이익을 위해 한발짝도 물러서지 않고, 버티는 모습을 책으로만 봐도 숨이 찹니다. 이런 불화로 관련자들 또한 스트레스를 받아 개인의 건강도 나빠졌을 거란 막연한 생각도 드네요. 자기의 이익만을 앞세우고 서로에 대한 배려나 정보 공유도 충분히 하지 않고 수년간 여러 상황으로 뿌리 깊은 불신과 반감으로 갈등이 심화 된 것 같습니다. 2. 둔촌 조합원이 시공사에 2022년 3월 21일에 소송을 걸었는데, 서울시 코디네이터가 작성한 보고서가 바로 조합원들에게 공개되었다면 이런 사태까지 막을 수 있지 않았을까라는 대목에서 정보 공개나 공유의 부분에서 부족하지 않았나 싶지만, 시공사의 타워크레인 철수를 막기도 했고, 노력은 했다고 생각됩니다. 3장 초입에 나온 것처럼 이 거대한 아파트 단지는 그저 누군가의 사유재산일까, 아니면 도시조직과 사회의 일부일까 하는 생각에서, 등촌 주공은 공공의 영역이 개입하는 게 맞다는 생각이 들고요. 개입 없이는 해결이 매우 어려운 상황이었을 것 같아요. 3. 저는 두 가지를 뽑고 싶은데, ‘건설’과 ‘거주’입니다! ^^

집을 아파트 중심으로 가는 것에 희망이 없다고 봅니다. 다양한 형태의 집들로 구성되어야 사회적 약자도 같이 살 수 있는 세상이 될지 않을까요?

공감합니다. 우선 무분별한 공급은 자제해야 된다고 생각해요

1. 결국 서로의 이익을 조금도 양보하지 않았던 게 이유였다고 생각합니다. 하지만 요즘 현실을 보면 더욱 그런 경향이 심화돼서 씁쓸합니다.

2. 제가 읽고 나서 느낀 건 정부가 눈치를 본다는 점이었습니다. 완판되는데 신경쓰고 뭔가 집을 파는 부동산을 대신한다는 느낌이었어요. 물론 개입을 해야 하는 부분도 있지만 민심을 신경 쓴다며 결국 대다수의 서민은 외면한다는 생각이 들었습니다.

3. 무엇보다 제대로 편의를 생각해서 집을 튼튼히 짓는 것. 그게 먼저 선행되어야 잘 사는게 아닐까요. 집의 본래 가치를 생각하는 건축이 이뤄졌으면 합니다